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前所未有的判例 华裔富豪在加国买房 手法违法会导致~~
中国买家近些年已成为世界各地如悉尼、纽约地区最大的海外置业大军，且在加拿大住宅市场中也愈发活跃。
加拿大当地时间2018年1月6日，BC省高级法院的一个判例让加拿大房产的中国买家心中又多加一丝不安。
案例中说到，某中国买家用“蚂蚁搬家”的方式从中国往加拿大汇入大量资金，而这种方式被最终判定为不合法！
这意味着中国买家今后在加拿大购买房产将遭遇巨大挑战。
“蚂蚁搬家”式买房
王洪洁(Hong Jie Wang，音译)是中国山东一家大型食品制造公司的总裁，在2011年，她遇到了随BC贸易代表团访问中国的老乡王永利(Yong Li Wang，音译)。
两个人是同乡，又同姓，随即聊起了在BC购买物业的事，尽管是初次见面但很快达成一致，两个人共同出资购买卑诗一个5英亩的物业，该物业当时的估价是215万加元。
限于每年5万美元外汇额度的限制，王洪洁用九个中国公民的名义将总计45万加元转账到加拿大银行，并使用一个英国银行账户转入另外30万加元，总计75万加元与王永利合作在高贵林买下上面独立屋。至于她为此付出了多少酬劳则在法庭上没有披露。
到了2016年，两个人之间发生了不为人知的矛盾，已知的结果是王洪洁将王永利告上BC省高级法院，理由是王永利欺诈和违反合同，诉讼要求是独立拥有2973 burns rd的房屋产权。王永利则断然否认上述指控。
不合法的转账方式
最后法官Laura Gecrow在判决中说，她不认为有任何一方的说法可信，并指双方均有各自的责任，也需自付各自的法律费用。
除此之外，法官判词对中国买家购买BC房产的资金来源问题作出了史无前例的表述。
法官在判词中表示，“通过9个人的账户以旅游为目的转入加拿大的资金不是合法的转账方式。而且，王洪洁应该知晓这笔资金进入加拿大的目的是用于投资，所以也应该知晓合法的转入资金办法。”
因此，王洪洁因为“不合法的转账方式”而有可能失去对房屋的控制权。
BC房地产议会在2014年实施对经纪在防止洗钱工作上的要求，要求经纪必须尽责去了解，并评估客户在洗钱问题上的风险。
即使购房成功，一旦遇到有关房屋产权的诉讼，很可能因为“不合法方式转账”无法保护自己的权益。
只不保护有纠纷的房产
当然，单独购买没有复杂交易关系的中国买家可以放心，BC省高级法院的判词只是不保护有法律纠纷的房屋产权，但并不会惩罚没有争议的中国买家房屋产权。
BC省高级法院判词背后的重点是，中国买家的资金如何进入加拿大才是合法的方式。
然而遗憾的是，法官并没有对此做出进一步的解释，根据加拿大的反洗钱法（anti money laundering regulations）加拿大银行只需要对海外资金来源的合法性进行核查，但对资金转入方式的合法性并没有硬性规定。
所以BC省高级法院的判例至关重要。
案件的当事人王洪洁也许就要吞下苦果，这起判例相当于警示所有中国买家不要再尝试蚂蚁搬家式的转移资金，也要慎重与本地居民共同买房，否则有房钱两空的风险。
这个判例是否会就此改变中国买家在加拿大购买房产的模式，让我们拭目以待。
何谓蚂蚁搬家？
以下几种行为都被称作“蚂蚁搬家”换汇：
（一）、5个以上不同个人，同日、隔日或连续多日分别购汇后，将外汇汇给境外同一个人或机构；
（二）、个人在7日内从同一外汇储蓄帐户5次以上提取接近等值1万美元外币现钞；
（三）、同一个人将其外汇储蓄帐户内存款划转至5个以上直系亲属等情况。
比如说，小明打算在美国买房子，受困于每年5万美元的购汇额度，因此发动家里的亲戚购汇后电汇给他（同日、隔日或连续多日）。
这样就可能构成了个人购汇分拆交易，如果往前推算90日内购汇总金额超过等值20万美元，则小明就上了银行的“关注名单”。可能会被暂停外汇交易及汇款。
灰色地带
全世界都知道中国政府严厉管控外汇，只允许每个公民每年携带5万美元的外汇出国，而且，明文规定不能在海外买房。
而很多中国人刚移民到加拿大，或者是还没有移民完成的华人，都习惯先在加拿大买房子安下家来。
但买房子可不是一个小数目，在短期内，在异国他乡很难赚到足够的钱来买房。
所以，很多华人都是从国内自己的积蓄中，把钱汇过来买房子的。
很多人都通过把大笔钱分成不同的份额，然后借用亲戚朋友的名义，分不同的人头把钱汇过来。总之，分批往国外会钱，仿佛就是一个灰色地带，好像可以混过来，但是又不敢肆意妄为的去做。
“蚂蚁搬家”的拒绝风险
2015年10月，外管局下发了一份文件，要求各家银行对可能的分拆交易提高警惕，必要时拒绝购汇申请。
按照文件的规定，5个以上不同个人，同日、隔日或连续多日分别购汇后，将外汇汇给境外同一个人或机构；个人7日内从同一外汇储蓄账户5次以上提取接近等值1万美元外币现钞；同一个人将其外汇储蓄账户内存款划转至5个以上直系亲属等情况，可被界定为个人分拆结售汇行为。
这也意味着，人们在海外置业时经常使用的“蚂蚁搬家”式现金购房方式，也有可能被划归为个人分拆结售汇行为而面临被拒绝的风险。
据知情人士介绍，不仅仅是借用身份证“蚂蚁搬家”的方式已被监管，过去曾经行得通的移民公司通过境外财务管理公司为购房人换汇付款的渠道，也基本被关闭。
“外管局进行监管的原因，应该是为了防止热钱的炒作，避免资金的不正常外流。”该知情人士表示。
近两年，随着人民币购买力的升值，中国人去海外置业已演变成一种趋势。
机构世邦魏理仕发布的《全球居住调查报告：国际城市比较》显示，中国买家近些年已成为悉尼、纽约地区最大的海外置业大军，且在伦敦住宅市场中也愈发活跃。
“一旦这种‘蚂蚁搬家’的方式行不通，购房人就要更长的时间筹集资金，短期内可能会影响海外置业的活跃度和成交速度。”
不则手段的富豪们
除了“蚂蚁搬家”式的笨办法汇钱之外，中国富豪们为了在海外买房还经常会使用以下几种方法往国外汇钱。
地下钱庄“洗钱”
地下钱庄的操作方法很简便，内地客户先把人民币打入钱庄指定的内地账户，地下钱庄在扣除手续费后，将港币或美元打入客户在境外的账户。
有知情人士透露，地下钱庄效率很高，只要客户提早半个小时告知转移金额和币种，钱庄就能按照即时兑换汇率帮客户把钱转出去，手续费约在0.8%－1.5%。
一个小时内客户在香港开设的银行户头就能够收到相应的港币或美元。如果客户的转移资金额特别大，建议还是分批次完成，每次的汇款金额都不要大于100万元人民币。
虽然有关部门不断加大对地下钱庄的打击力度，但因香港资本项下可自由兑换政策，进行私人兑换和私人资金往来属于合法。
靠人脉关系和个人信誉，地下钱庄每年让巨量资金在粤港之间无序游走。一些移民中介也会借助地下钱庄的力量为海外移民的客户提供包括资金转移在内的“一揽子”服务。
银行“内存外贷”
银行“内存外贷”私人银行跨境金融服务门槛高。
中国银行内存外贷的"财融通"服务，客户可以在国内的中行存一笔1000万元人民币的定期存款，然后中银香港可以在香港为这名客户发放一笔金额相当的港币贷款，用于投资移民有关的金融投资。
中银“财户通”服务也可适用于新加坡、澳门、马来西亚等国家和地区，还可以为内地客户提供中国香港、澳门地区及英国、美国、加拿大、澳大利亚等国家的见证开户业务，客户不用亲身前往就可以通过中行网点申请预先开立海外当地账户，十分方便。
除了中行，其他银行的私人银行也纷纷将跨境金融服务作为服务高端客户的重点，采取境内存款或代管资产、境外放款的方式为客户在境外融资、投资固定资产或资本市场提供便利。
当然，私人银行门槛较高，都在600万元以上，工行和中行的门槛是800万元人民币，招行要1000万元。
虚假贸易“搭便车”
虚假贸易“搭便车” 虚增进口价格外流资金。
此外，一些国内有企业的客户，也采取借助虚假的境外贸易合同将资金转移到离岸公司，或者通过“高报进口、少报出口”等方式将资金截留在境外。
这种虚假贸易是外汇局打击的重点。虚假贸易在报关物品的选择上大有学问。如果是常见物品，价格报送就不能与市场价相差太远，因为在海关很难蒙混过关。
中介通常会选择一些国内鼓励进口或者高新技术的产品。因为这类产品海关“看不懂”，产品的进口价格往往是“我们说了算”。
比如要进口一批先进的仿生器官组织，每个物品的价值在5万美元，总共的货值在2亿美元，报关时可以将价格提高到10万美元，在虚增的2亿美元货值中就可以让国内想外流的资金搭个“便车”。
海外并购“混出去”
如果是境内企业家或公司董事有意投资移民，可以借助公司资源优势，直接投资境外公司股权或矿产项目。
如果境内公司愿花费数百万美元投资海外矿产或商业类公司股权，当地移民部门会认为境内投资方高管需要经常出境沟通投资进展，便会先提供一份商务签证，如果海外投资项目运作良好，3年至5年后直接转成永久性签证的几率相当高，“而且境外项目投资的估值高低没有标准参考依据，反而容易实现个人资产混迹其中转至境外”。
海外投资审批依旧需要通过外管局、商务部或者发改委，只要外汇来源手续齐全，无论是自有外汇或者以人民币购买的外汇都能顺利获得通过。
前几天，小编为各位读者整理了当下仍属于合规范围内资金转移出境的15种方式，供大家参考阅读。请注意，政策随时改变，在实施前，请查询有关部门，确保资金安全，操作合法（点击可看：热议 | 中国突放大招 境外大额取现被锁死 海外炒房真的凉了？）。
加拿大之声是汉加风平台之子品牌，聚焦于加国政治、财经资讯、社区动态。致力揭示事件背后的深度、温度；传递正义、担当；体现社会责任。旗下品牌栏目：《加拿大骗子曝光台》揭露各类大小骗子、骗术；《汉加风系列》为时事评论；传递百姓之声，为华裔融入加国社会而奔走努力。
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